פסק-דין בתיק ת"א 12698-09

המחלוקת שבפני נוגעת לזכויות השימוש בגג בבנין הנמצא ברח' הנביאים 4 והידוע גם כ"ספר 1015 דף 7314" (להלן:"הגג"). התובעים מבקשים ליתן צו מניעה קבוע אשר יורה לנתבע שלא לעשות שימוש בגג וכן לחייבו בפיצוי בסך 40,000 ש"ח. לטענת התובעים הם רכשו הזכויות בגג מכוח הסכם שכירות שנכרת עם בעלי הזכויות בו, משפחות דג'אני והנדייה, באמצעות בא כוחם ע"ד כותאב, ביום 1.7.08.

ת.א. 16019/01:

1.            בעניין אותו הגג התנהלו בעבר הליכים קודמים בת.א. 16019/01 בפני כב' השופטת רבקה פרידמן-פלדמן. באותה תביעה ביקשו שלושה תובעים מבני משפחת קונבר, צו עשה להריסת בנייה שקבע במקום לפי הטענה עאיד קוסטירו, הנתבע שם (וכן הנתבע בתיק דנן). עוד התבקש צו מניעה אשר ימנע ממנו מלעשות שימוש באותו הגג, וכן פיצוי כספי. בני משפחת קונבר טענו שם, ששטח הגג נכלל בחוזה שכירות עליו חתמו, ואשר מכוחו ניתנה להם הזכות לעשות שימוש גם באכסניה אשר באותו מבנה. לטענתם, הנתבע השתלט על הגג, והחל לעשות בו שימוש ולקבוע בו בינוי. לאחר שביהמ"ש שמע ראיות ויצא לביקור במקום, נקבע בפסק הדין שאכן נעשה שימוש בגג על ידי בעלי הזכויות באכסניה במשך מספר שנים, אך אותו שימוש פסק בשנת 1998, עת נסגרה מרפסת הצמודה לגג ואשר המעבר מהאכסניה לגג היה באמצעותה. נקבע כי הנתבע עשה בהמשך שימוש בגג, וכי המשיך בכך גם בסמוך להגשת התביעה (התביעה הוגשה בשנת 2001). לאחר שביהמ"ש סקר החוזים שהונחו בפניו הוא הגיע למסקנה כי לא הוכח שהחוזה עם בני משפחת קונבר הקנה להם את זכות השימוש גם באותה המרפסת. באשר לבניית גרם מדרגות משטח הנתבע לשטח הגג, ובנייה נוספת אשר התובעים שם ביקשו להסירה (לרבות טענה לבניית חדר נוסף), עלה כי הוגש כתב אישום כנגד הנתבע לבית המשפט לעניינים מקומיים. הנתבע זוכה, מחמת הספק, מבניית מבנה בשטח של 57 מ"ר וכן בניית מרפסת פתוחה. באשר לגרם מדרגות, טען הנתבע כי זה כבר נהרס. כב' השופטת פרידמן-פלדמן, קבעה על סמך הראיות שהיו בפניה, כי הנתבע אכן ביצע עבודות בניה ללא היתר (לרבות בניה על גג המסעדה). על אף האמור, מצאה שלא להורות על הריסת אותו בינוי, מאחר ולא הוכח נזק מאותה בנייה וכן מאחר ולא הוכח שהחדר שנבנה, לא היה באותו מקום של חדר עליון שהושכר לנתבע.

2.            חשוב להדגיש כבר בשלב זה כי כשם שכב' השופטת פרידמן-פלדמן מצאה שהתובעים שם (לעיל ולהלן:"קונבר") לא הצליחו להוכיח כי הגג נכלל במושכר שלהם, היא קבעה בו זמנית כי " גם הנתבע לא הוכיח כי הגג מהווה חלק מהנכס בו הוא דייר מוגן". הנחתה הייתה כי עת הושכרו חלקיו השונים של המבנה, לא חשבו בעלי הזכויות בו שיעשה שימוש בגג. עם זאת, ברי מפסק הדין שבפועל נעשה בו שימוש על ידי שני הצדדים במועדים שונים.

פסה"ד ניתן ביום 19.10.09 (ר' במצורף לכתב התביעה). לחומר מתיק זה אדרש להלן, שכן הצדדים הסכימו להגשת חלקים ממנו ואלה אכן הוגשו ע"י הן ע"י התובעים (ר' הודעה על צירוף מסמכים מיום 12.3.12) והן ע"י הנתבע (ר' הודעה מיום 19.4.12).

תיאור המבנה בו כלול הגג;

3.            כדי להבין את טענות הצדדים ראוי לתאר במספר מילים את מבנה הבניין;

בבניין נשוא התביעה מפעיל הנתבע מסעדה בשטח של שלוש חנויות ששכר וכן בשטח שמעליהן. מנגד, השטח בו רכשו התובעים לטענתם זכויות, נמצא רק בקומה עליונה של הבניין, במקביל למפלס החלק העליון של שטחי הנתבע אשר מעל החנויות. להבנת האמור ניתן לפנות לנספח ד' לכתב ההגנה שם צבוע בצבע כחול שטח התובעים, אשר ייקרא להלן: "שטח האכסניה" או "שטח המלון", ובצבע צהוב השטח שבידי הנתבע ואשר ייקרא להלן: "שטח המסעדה" (החנויות שסומנו במספרים 6, 8, 9 בתשריט והבינוי מעל).

בין החלק העליון של המסעדה לבין שטח האכסניה, נמצא הגג העומד במוקד המחלוקת בתיק זה (אעיר כי בתשריט שצורף להגנה הוא נצבע, מטבע הדברים, בצהוב, כלומר כמוחזק על ידי הנתבע, אך בעניין זה נטושה מחלוקת בין הצדדים).

מתחת לשטח הגג מצויות שתי חנויות, אשר הבעלות בהן היא בידי אחרים שאינם צדדים בתיק זה. חנות אחת שסומנה בנספח ד' לכתב ההגנה, בספרה 10 וחנות נוספת שסומנה בספרה 11, כאשר הבעלים שלהן הם סוב לבן ושרף.

באשר לגג, הבעלות בו היא לכאורה בידי שלוש משפחות המחזיקות בזכויות בבניין. משפחת דג'אני (17/24), משפחת טזיז (6/24), ומשפחת הנדייה (1/24). עלה במהלך שמיעת התיק כי נערך הסכם חלוקה בין אותם בעלים בשנת 2005 ובעניין אותו הסכם מתקיימים הליכים משפטיים אחרים. מכל מקום, טזיז שצורף כצד ג'2 - אינו טוען לזכויות בגג נשוא המחלוקת, מאחר ולגישתו, לנוכח הסכם החלוקה, ממילא אין לו זכויות באותו שטח.

הטענות בכתב התביעה שבפניי;

4.            בתביעה שלפני מדובר באותו נתבע מהתיק דלעיל, קוסטירו עאיד (לעיל ולהלן:"קוסטירו" או "הנתבע"), ברם, התובעים הם מעין חליפי התובעים הקודמים. עסקינן בשני אחים שרכשו זכויות בשטח אותה אכסניה הסמוכה לגג, ביום 1.7.2008. לטענת התובעים הם רכשו זכויות בבניין, באמצעות חוזה שכירות מוגנת אשר נחתם בינם לבין עו"ד יהונתן כותאב, כב"כ משפחת דג'אני והנדייה. בחוזה זה הוקנתה להם הזכות שהייתה בעבר בידי משפחת קונבר (כאמור, התובעים בתביעה הקודמת) אך בחוזה עימם הוקנו להם באופן ברור גם הזכויות בגג, לגביו הייתה בעבר מחלוקת. בהתאם לחוזה הם שכרו זכויות בנכס שבקומה הראשונה מעל לקומת החנויות שבבנין כאשר זה מורכב: "מבית מלון, פרוזדור, והחצר עד לגג של אסחאק קוקיאן". נטען כי במילים האחרונות, יש אמירה מפורשת כי הפעם השכירו הבעלים את שטח הגג לשוכרי האכסניה (אשר כיום משמשת כבר כבית מלון). לטענתם, הנתבע מנסה להשתלט על הגג בכוח הזרוע ואף לבנות עליו מבנה בלתי חוקי. התובעים טוענים כי במסגרת ההסכם שנחתם, הם שילמו 300,000 דולר, כאשר 100,000 דולר הועברו למשפחת דג'אני והנדייה, ו - 200,000 דולר הועברו לדייר הקודם, משפחת קונבר. עובר לחתימת ההסכם עם משפחת דג'אני, פנו התובעים אל מוחמד טזיז שהציג עצמו כנציג הבעלים ממשפחה זו, וכאמור לעיל הנ"ל הבהיר, כי בית המלון והגג אינם בחלק של משפחתו בנכס ולכן אין לו התנגדות לכך שהתובעים ירכשו שם את זכויות הדיירות המוגנת.

5.            החל מיולי 2008 תפסו התובעים חזקה במלון והחלו בשיפוצו. כבר בספטמבר 2008 ניסה הנתבע להשתלט על הגג אך הם מנעו ממנו מלעשות כן והציגו בפניו מסמכים המעידים כי שכרו את הגג. מאחר ובסמוך להגשת התביעה (בדצמבר 2009), שוב החל הנתבע לפעול בשטח הגג (כאשר אסף את בני משפחתו והעלה לשם גשרים מברזל ולוחות זינקו, בכמויות גדולות, ואף הודיע כי בכוונתו לבנות חדר מברזל על כל שטח הגג ולספחו למסעדה) - פנו התובעים לבית המשפט בבקשה לסעד זמני (ראה בש"א 9187/09). נטען כי הנתבע איים שיפגע פיזית במי שיעמוד בדרכו. רק בנס נמנע עימות אלים לאחר שערבו מכובדים בסכסוך, והובהר בפני כולם שלנתבע אין שם זכויות והוא מנצל את העובדה שהבעלים דג'אני נעדר מהארץ. לטענת התובעים, כאשר פנו לעורך דין חורי ב"כ הבעלים, הוא הפנה אותם לבית המשפט למימוש זכויותיהם וכאמור הם הגישו בקשה לסעד זמני. התובעים ביקשו שיינתן צו מניעה קבוע כנגד הנתבע אשר יורה לו ולכל אחר מטעמו שלא לעשות כל שימוש בגג, לא להיכנס אליו, לא לבנות עליו ולא להציב עליו מחובר כלשהו, בכל דרך הפוגעת בזכויותיהם שם. עוד התבקש פיצוי כספי בסך של 40,000 ש"ח, בגין פעילות הנתבע שמנעה שימוש בגג ופוגעת בפרנסה מבית המלון.

הליכי ביניים;

6.            לאחר דיון שהתקיים ביום 23.12.09, ניתן צו מניעה זמני, בהמשך לצו ארעי, שקדם לו. באותו דיון טען הנתבע כי אין לו כוונה לבצע עבודות בנייה בשטח הגג. בנוסף עלה מתמונות שהוצגו כי במועד הדיון עדיין לא התקיימה במקום פעילות של המסעדה. בנסיבות האמורות, ניתנה הוראה לנתבע להוציא את המוטות שהונחו רק לאחרונה בגג ולא לעשות בגג שימוש חדש עד למתן ההכרעה.

למען שלמות התמונה אציין כי בהמשך, הוגשה בתיק זה גם בקשה לסעד זמני גם מצד הנתבע (ראה בש"א 2162/2010). מאחר ועלה כי מדובר בבינוי בחלק אחר של המלון שאינו נוגע לסכסוך הנדון, וכן עלה כי מדובר בבניה שהייתה בשלב מתקדם, עת הוגשה הבקשה לסעד זמני, הותנה מתן הצו בהפקדה כספית אשר לא הופקדה. ממילא לא ניתן סעד זמני נגדי (ראה בין השאר החלטה מיום 16.3.2010, במסגרת תיק הבקשה הנ"ל).

תמצית טענות ההגנה;

7.            הנתבע חולק על הטענה ששטח הגג הושכר לתובעים ולטענתו אלו רכשו רק את הזכויות שהיו למשפחת קונבר. נטען כי עו"ד כותאב לא קיבל את הסכמת מרשו, מר דג'אני (הנ"ל פועל גם בשם משפחת הנדייה ולהלן תהיה לפיכך ההפניה רק אליו) לאשר נקבע בהסכם עם התובעים. לטענת הנתבע - מיד כשנודע לבעלים של המלון, מר דג'אני, על אותו הסכם הוא כתב מכתב לעו"ד כותאב ביום 3.7.08 והודיע כי ההסכם עם התובעים אינו מקובל עליו. נאמר במכתב, כי לאחר ששמע שבפסק הדין הקודם נקבע שהסכם השכירות אינו כולל את הגג, הוא ביקש שלא לחתום על הסכם דמי מפתח הכולל שטח זה. כן הוסיף וכתב ביום 14.2.09 לתובעים עצמם כי לא ניתנה הסכמתו להשכרת הגג ואם לא מקובל על התובעים דנן, להוציא את הגג מגדר ההסכם, אזי יראה ההסכם כמבוטל ויוחזרו התשלומים ששולמו במסגרתו. המכתב מיום 3.7.08 צורף כנספח א' להגנה והמכתב מיום 14.2.09 צורף כנספח ב'. (אעיר כי במכתב מיום 3.7.08 מתייחסים לפסק הדין של בית משפט. ככל שהכוונה לפסק דינה של כב' השופטת פרידמן-פלדמן הדבר תמוה, שכן זה ניתן רק בשנת 2009. לאמור לא ניתן הסבר במהלך כל שמיעת התיק). נטען כי עו"ד כותאב חרג בעת עריכת ההסכם עם התובעים מהוראה מפורשת של הבעלים ופעל ללא רשותו וללא סמכות. במגעים שקדמו לעריכת ההסכם, הסכים אכן מר דג'אני לחילוף בין הדיירים, אך לא הסכים להקנות לדייר הנכנס יותר זכויות מאשר היו לדייר היוצא, משפחת קונבר. הודגש כי בפגישה שהתקיימה בין דג'אני וקונבר ברבת עמון, דחה דג'אני את בקשת קונבר להשכיר להם גם את שטח הגג ולפיכך הם ידעו שחוזה השכירות עימם אינו כולל חלק זה.